// Budownictwo
 

Zawiadomienie o zakończeniu budowy

Budowa domu to proces, z którym związane jest załatwianie wielu istotnych formalności. Jednym z najważniejszych dokumentów jest oczywiście uzyskanie pozwolenia na budowę. Potem możemy spokojnie wznosić i wykańczać dom przygotowując go do wprowadzenia się. Aby mieć możliwość legalnego zamieszkania w nowo wybudowanym budynku musimy przejść przez jeszcze jeden, na szczęście ostatni dla inwestora, krok formalny. W przeciągu dwóch tygodni od czasu zakończenia robót budowlanych na terenie budowy każdy inwestor ma obowiązek złożyć zawiadomienie o zakończeniu prac budowlanych, które należy przedłożyć w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego. Jeśli w przeciągu 21 dni od czasu dostarczenia wyżej wymienionego zawiadomienia urząd nie zgłosi sprzeciwu (warto wiedzieć, że ma taką możliwość, jeśli zaistnieją ku temu odpowiednie przesłanki prawne), wtedy mamy możliwość legalnego zamieszkania w nowym domu. Na tym kończy się cały proces budowy domu. Złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy budynku wymaga dołączenia kilku dodatkowych dokumentów takich jak: oryginał dziennika budowy, oświadczenie kierownika budowy o tym, że dom został wybudowany zgodnie z przedłożonym w urzędzie projektem, wydanymi pozwolenia i przepisami, a także że uporządkowany został teren budowy, kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku i wszystkie ewentualne protokoły badań i kontroli. Często wymagana jest również geodezyjna inwentaryzacja podwykonawcza, dlatego warto mieć ten dokument ze sobą podczas składania zawiadomienia. Czasami występują sytuacje, w których oprócz braku sprzeciwu potrzebne są jeszcze pozwolenia na użytkowanie obiektu, ale o wszystkich tego typu prawnych warunkach do spełnienia inwestor zostanie powiadomiony w urzędzie.

Etapy budowy domu

Każdy zdaje sobie sprawę, że budowa domu liczona od momentu zakupienia odpowiedniej działki przeznaczonej pod zabudowę do chwili wprowadzenia się do nowego domu zajmuje zazwyczaj kilka lat. Niejednokrotnie czas ten wydłuża się ze względu na trudności formalne lub finansowe przestroje w budowie. Cały proces budowy można podzielić na kilka etapów, które charakteryzują się konkretnymi cechami. Taki podział ułatwia rozeznanie się w etapie, na którym jest aktualnie nasza budowa. Etap 0 to formalności, czyli uzyskanie wszelkich wymaganych do budowy domu dokumentów takich jak warunki przyłączenia, projekt budynku, projekt instalacji, mapki sytuacje i tym podobne. Etap 1 nazywany etapem zerowym obejmuje ewentualnie wyrównanie działki i przygotowanie wykonanych wcześniej fundamentów i drenażu. Etap 2 to stan surowy otwarty, w którym dom ma już ściany zewnętrzne i wewnętrzne, stropy, schody, więźbę dachową i pokrycie dachu, a także ewentualnie okna dachowe i rynny. Kolejny etap 3 obejmuje stan surowy zamknięty, który kończy się wykonaniem stolarki okiennej i stawieniem drzwi zewnętrznych i garażowych. Przedostatni etap numer 4 to stan deweloperski obejmujący ocieplenie ścian i poddasza, przyłącza i instalacje wewnętrzne, tynki i wylewki, a także dodatkowe elementy, do których można zaliczyć dojazd do garażu i ogrodzenie działki budowlanej. Ostatni etap numer 5 to stan pod klucz. W tym etapie dom jest już gotowy do wprowadzenia się, ponieważ zawiera wszystkie niezbędne element, którymi są posadzki, pomalowane i wykończone ściany, wyłożone kafle, przygotowane gniazdka i włączniki elektryczne i inne elementy wykończenia.

Warunki przyłączenia do sieci

Wydanie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego na konkretnej działce przeznaczonej pod zabudowę, do wydania którego zobligowane jest odpowiednie starostwo powiatowe na wniosek inwestora, wymaga przedłożenia przez zainteresowanego wielu dokumentów dodatkowych. To właśnie na ich podstawie urząd może wydać pozwolenie lub uchylić się od zezwolenia na budowę. Jednym z takich dokumentów, które wymagane są do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę, jest dokument określający warunki przyłączenia do sieci energetycznej. Istotne jest bowiem, aby dom, który ma zostać wybudowany, miał możliwość podłączenia się do sieci energetycznej i korzystania z prądu. Dokument określający warunki przyłączenia uzyskujemy od miejscowego dostawcy energii elektrycznej, którym jest między innymi PGE. Druk wniosku o wydanie dokumentu dostępny jest zazwyczaj w miejscowym biurze obsługi klienta lub na stronie internetowej konkretnej firmy energetycznej. Wniosek o techniczne warunki przyłączenia do sieci energetycznej zawiera zawsze informacje ogólne o obiekcie i jego przeznaczeniu oraz kilka dodatkowych wiadomości na temat mocy przyłączeniowej lub szacowanego rocznego zużycia energii elektrycznej. Z tego względu warto zastanowić się nad preferowaną przez nas wartością mocy lub ilością prądu jaki przewidujemy do rocznego zużycia dla naszego domu, zanim wybierzemy się do biura celem przedłożenia wniosku. Istotną informacją jest, że moc przyłączeniowa zależy głównie od sposobu ogrzewania, bo wiem samo ogrzewanie prądem wymaga ponad 10 kW mocy. Do tego doliczyć trzeba inne urządzenia pobierające prąd typu kuchenki, piekarniki, lodówki, żelazka i inne sprzęty użytku domowego.

Uzyskanie pozwolenia na budowę

Pozwolenie na budowę jest najważniejszym dokumentem, o który musi starać się każdy inwestor mający w planach zagospodarowanie nowo kupionego lub własnościowego terenu pod zabudowę. Do uzyskania takiego pozwolenia koniecznie jest złożenie wniosku o jego wydanie. Taki wniosek można złożyć jedynie w najbliższym starostwie powiatowym. Co ważne, musi to być urząd powiatowy, pod który podlega dana działka budowlana. Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę należy dołączy cztery egzemplarze projektu domu wraz z planem zagospodarowania działki. Dodatkowymi dokumentami są wyciągi z MPZP lub warunki zabudowy, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością (w tym punkcie warto zaopatrzyć się w akt własności, współwłasności lub dzierżawy), a także promesy lub warunki przyłączenia mediów. W zależności od okoliczności budowy starostwo powiatowe może prosić o dołączenie innych dokumentów, które zdaniem urzędu są wymagane do wydania tego konkretnego pozwolenia. Decyzja w sprawie pozwolenia na budowę jest wydawana przez urząd w ciągu 65 dni od momentu złożenia wniosku. Jeśli okaże się, że decyzja ta jest niekorzystna dla inwestora ma on prawo wnieść odwołanie od decyzji do wojewody, które musi być dostarczone w ciągu 14 dni od wydania decyzji. Należy liczyć się z faktem, że ponowne rozpatrywanie wniosku może wiązać się z koniecznością dostarczania dodatkowych dokumentów, wyjaśnień lub zmian w projekcie. Pozwolenie na budowę, które uzyskuje inwestor, uprawomocnia się wraz z upływem dwóch tygodni od wydania decyzji o pozwoleniu. Istotne jest, że pozwolenie jest ważne przez okres trzech lat od momentu jego wydania i w tym czasie muszą rozpocząć się prace budowlane.

Uzyskanie niezbędnych pozwoleń

Budowa domu mieszkalnego to inwestycja wymagająca bardzo dużego zaangażowania i spełnienia wielu warunków. Najważniejszym krokiem, który pozwala inwestorom na rozpoczęcie prac budowlanych, jest oczywiście uzyskanie niezbędnych pozwoleń. Każda osoba zajmująca się sprawami budowlanymi musi zapoznać się z prawem budowlanym i starannie przygotować się do inwestycji. Istotne jest, że już pierwszy krok, jakim jest wybór odpowiedniego projektu, może rzutować na urzędowe decyzje o wydaniu niezbędnych pozwoleń. Warto wiedzieć od czego zacząć inwestycję budowlaną. W pierwszej kolejności musimy kupić odpowiednią działkę. Zawsze powinniśmy dowiedzieć się przed kupnem, co można wybudować na danym terenie. Informacje tego typu znajdują się w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego w gminie. Zdarza się, że dany teren nie posiada planu zagospodarowania, a w tym wypadku inwestor będzie musiał złożyć wniosek do Wydziału Architektury Urzędu Gminy o wydanie warunków zabudowy terenu. Przydatną informacją jest fakt, że nie trzeba być właścicielem działki, aby otrzymać taki dokument. Mając odpowiednią działkę można przejść do składania wniosku o pozwolenie na budowę. Do tego celu będą potrzebne dokumenty takie jak projekt domu. Każdy inwestor ma możliwość kupienia gotowego projektu domu lub wynajęcia architekta, który przygotuje projekt dostosowany do specyfiki działki wybranej przez inwestora. Kolejnym etapem jest zadbanie o przyłącza, czyli staranie się o warunki techniczne przyłączenia mediów. Sprawy tego typu można załatwić w odpowiednim zakładzie energetycznym, wodno-kanalizacyjnym oraz w gazowni. Dokument, który określa miejsce i sposób przyłączenia mediów to projekt techniczny.

Charakterystyka prawa budowlanego

Najważniejszym aktem prawnym, z którym zapoznać powinien się każdy inwestor decydujący się na budowę domu mieszkalnego lub innego budynku użytkowego, jest oczywiście prawo budowlane. Jest to akt normatywny stanowiący zbiór wszystkich przepisów prawnych regulujących działalność w obrębie projektowania, budowy i nadzoru, utrzymywania i rozbiórki obiektów budowlanych. To właśnie w prawie budowlanym zapisane są i ściśle określone wszystkie zasady działania organów administracji publicznej dotyczące dziedziny budownictwa i spraw z nią powiązanych. Każdy inwestor musi mieć świadomość przepisów prawa budowlanego i stosować się do nich, aby móc uzyskać niezbędne dokumenty urzędowe i pozwolenia na budowę domu. Ustawa prawa budowlanego reguluje także wiele spraw związanych z innymi aspektami powiązanymi niebezpośrednio z budową. Jedną z tych spraw jest ochrona środowiska podczas działań związanych z wykonywanymi ewentualnie rozbiórkami, wznoszeniem nowych obiektów lub ich utrzymywaniem. Dużo miejsca w tym akcie prawnym poświęcone jest sprawom najważniejszym, czyli miejscu realizacji inwestycji oraz sposobów uzyskiwania pozwolenia na budowę lub rozbiórkę z dodatkowym określeniem rodzaju robót budowlanych i wszystkich budów nie wymagających pozwolenia. Oddawanie obiektów budowlanych do użytkowania to także aspekt mający swoje prawne unormowania. Prawo budowlane zajmuje się również wszystkimi sprawami związanymi z prowadzeniem działalności zawodowej osób pracujących w budownictwie, czyli uprawnieniami do wykonywania zawodu, odpowiedzialnością karną i zawodową, a także prawami i obowiązkami uczestników procesu budowy.

Energooszczędność budynków mieszkalnych

W czasach, w których koszty utrzymania budynków mieszkalnych (w szczególności te ponoszone na ocieplanie i ogrzewanie) są bardzo wysokie, wielu inwestorów decyduje się na budowę domów energooszczędnych, zwanych inaczej pasywnymi. Budynek energooszczędny powinien charakteryzować się zapotrzebowaniem na ciepło w skali roku sięgającego od 30 do 70 kWh/m2. Takie standardy mają swoje zapisy według europejskiej normy ISO. Warto więc zapoznać się z zapotrzebowaniem na ciepło budynku, na którego projekt chcemy się zdecydować. Warto pamiętać, że na energooszczędność mają wpływ wszystkie aspekty technologiczne domu, a w tym rodzaje ścian, materiały budowlane wykorzystane do wykonania przegród zewnętrznych, rodzaj systemu wentylacyjnego i grzewczego, a także bryła budynku. Prosta bryła ogranicza bowiem występowanie mostków termicznych, czyli miejsc, przez które następują straty energii. Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że dużą wagę ma także działka budowlana, na której wznosimy dom. Usytuowanie budynku względem stron świata i terenu przeznaczonego pod zabudowę jest równie istotne. Energooszczędność można uzyskać dzięki czynnikowi takiemu jak zastosowanie materiałów ściennych o bardzo wysokiej izolacyjności termicznej, których cena idzie w parze z satysfakcją z użytkowania. Wartość współczynnika przenikania ciepła U dla ścian zewnętrznych w domach pasywnych powinna być jak najniższa, a wtedy oszczędności na ogrzewaniu będą zauważalne. Tego typu elementy i rozwiązania systemowe warto uwzględnić już podczas wybierania odpowiedniego projektu domu. Duże znaczenie ma również wykorzystanie naturalnej energii słonecznej i elementów naturalnego otoczenia domu, takich jak rzucające cień drzewa.

Przyszłościowe projektowanie domu

Dużo istotnych decyzji dotyczących inwestycji budowlanej musi zostać podjęte już w pierwszym etapie budowy. Najważniejsze w całej tej procedurze jest to, że efekty tych decyzji odczuwalne są od momentu zamieszkania w domu przez kilka kolejnych dekad. Z tego względu warto dobrze przemyśleć wszystkie aspekty budowy, aby podczas wieloletniego eksploatowania nie tylko oszczędzać, ale również czerpać przyjemność z korzystania z domu. Myślenie przyszłościowe jest kluczem do sukcesu. Każdy inwestor, szykujący się do zakupu gotowego projektu lub do rozmowy z architektem zajmującym się wykonywaniem projektów indywidualnych, powinien zrobić listę własnych oczekiwań. Weryfikacja wymagań w oparciu o rady specjalisty jest bardzo istotna, ponieważ słabość człowieka polega na tym, że na projekt naszego domu decydujemy się w określonym momencie życia i często nie uwzględniamy tego, co przyniesie przyszłość. Częstym błędem popełnianym przez inwestorów jest na przykład założenie, że dzieci pozostaną w wybudowanym domu wraz ze swoimi przyszłymi rodzinami. Trudno oczekiwać, aby dorośli ludzie chcieli mieszkać w swoich dotychczasowych pokojach na piętrze. Inwestorzy decydują się więc na dużo większe domy z poddaszem, które będzie można w przyszłości przekształcić na odrębne mieszkanie. Niestety rzeczywistość okazuje się zupełnie inna, ponieważ dzieci w większości przypadków wyprowadzają się zakładając swoje własne lokum z dala od rodziców. Wtedy okazuje się, że tak duża inwestycja w wielopokoleniowy dom nie była potrzebna. Naprawdę warto myśleć przyszłościowo, aby przewidywać możliwe do zaistnienia sytuacje życiowe i nie narażać się na dodatkowe koszty.

Projekty indywidualny lub gotowy

Zanim zdecydujemy się na rozpoczęcie pierwszego etapu budowy jakim jest proces projektowania zabudowy działki musimy zdecydować się na jedną z dwóch opcji. Możemy wynająć architekta i wspólnie z nim stworzyć indywidualny projekt domu dopasowany do swoich potrzeb lub udać się do odpowiedniej firmy i kupić gotowy projekt domu wybranego z bogatej gamy produktów katalogowych. Specjaliście zgodnie przyznają, że obie opcje są dobre, a zależy to w głównej mierze od potrzeb inwestora. W obu przypadkach zawartość dokumentacji zależy od złożoności stosowanych rozwiązań, które mogą być urozmaicone także w gotowym projekcie katalogowym. Zdecydowaną zaletą projektów indywidualnych jest dostosowanie produktu idealnie do potrzeb zamawiającego i nawiązanie charakterem projektu do miejsca jego przeznaczenia. Jeśli zdecydujemy się na projekt gotowy to będziemy musieli odpowiednio zaadaptować go do lokalnych warunków, czyli krąg naszych poszukiwań znacznie się zawęzi, ponieważ dużo część projektów nie będzie przystosowana do naszej działki budowlanej. Niestety projekty gotowe nie zakładają wprowadzania zmian, co jest dostępne w indywidualnym projekcie tworzonym dla potrzeb inwestora. Także projekt gotowy ma swoje zalety, dlatego w ogólnym zestawieniu jest porównywalny. Najważniejszy jest krótki czas oczekiwania na dokumentację dodatkową, która w przypadku projektu gotowego nie jest duża. Wybierając sposób projektowania zważmy na to, że projekt indywidualny jest odpowiedni tylko dla zdecydowanych osób, które dokładnie wiedzą czego oczekują. Osoba mająca tylko ogólny zarys przyszłego domu, projektu powinna poszukiwać w katalogach.

Zalety dachu dwuspadowego

Powszechne wśród inwestorów jest powiedzenie, że dwuspadowy dach jest gwarancją dużej obniżki kosztów. Czy ma to jakieś poparcie w faktach? Oczywiście. Coraz większej ilości osób zależy na ograniczaniu kosztów budowy i późniejszej eksploatacji budynku. Wiemy, że w czasach, w których ceny opału i materiałów budowlanych wzrastają z roku na rok, należy myśleć przyszłościowo i mocno trzymać się za kieszeń. Zdecydowanie dobrym wyjściem w takiej sytuacji okazuje się dach dwuspadowy. Po pierwsze, jeśli mielibyśmy kupować dach wielospadowy na pokrycie domu o tej samej powierzchni krycia okazałoby się, że koszt takiego dachu jest niejednokrotnie dwukrotnie wyższy niż w przypadku dachu dwuspadowego. Największe bowiem koszty to oczywiście krawędzie dachu, które w przypadku wielospadowego krycia są dłuższe. Należy je zaopatrzyć w odpowiednie akcesoria pomocnicze do pokrycia dachowego. Cena dachu wzrasta również poprzez koszty realizacji, która jest czasochłonna i pracochłonna. W przypadku dachu dwuspadowego ograniczamy wszystkie te problemy, zmniejszamy koszty i skracamy czas oczekiwania na gotowe pokrycie dachowe. Po drugie, dachy wielospadowe związane są z większą możliwością wystąpienia nieszczelności, które mogą znacząco zwiększyć koszty ogrzewania budynku. Dodatkowo dojść mogą problemy z przeciekaniem, gdy dach jest wykończony nieprecyzyjnie i niefachowo. Oczywiście w parze z takimi usterkami idą drogie koszty naprawy. Dach dwuspadowy ogranicza ryzyko występowania takich problemów zarówno podczas budowy i późniejszej eksploatacji, ponieważ równomierne rozłożenie folii dachowej i pokrycia dachowego zapewnia stuprocentową szczelność dachu.